地产转型医疗样本丨保利领衔的跨界大军，该如何切下养老市场这块蛋糕？

“正是因为一片空白，所以什么都可以做”。

文丨尹磊

我国人口老龄化的加剧，已让养老产业成为社会关注热点，到2025年，我国老龄人口将突破3亿，占比将超20%。吴晓波也曾在某次演讲上表示，在养老产业未来十年之内成为一个中国最大的产业的过程中，将会有无数多的资金、无数多的聪明人、无数多的商业模式进入到这个领域。

地产行业的激烈态势，也让企业相继进入养老市场，展开差异化竞争。在同行业中，保利地产算是首批进军养老产业的企业之一，也是投入资源最多的一家。从2008年保利地产派高层到日本考察养老地产经营模式、2012年开始全面性的布局养老产业，到如今，保利已经在北京、上海、广州等地有多家专业的养老机构。

养老地产还只是保利的“微利”

2016年保利地产销售创历史新高，全年实现签约金额2100.87亿元，同比增长36.33%；实现签约面积1598.66万平方米，同比增长31.22%。其综合实力、规模性、盈利性、融资能力、运营效率等都在百强房产企业中排名前十。且是2017中国特色地产（养老地产）运营优秀企业、2016-2017社会责任感企业。头顶众多光环。

稳健的财务状况下，保利只是将养老地产的盈利模式定位为“微利”。

其盈利路径是：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs（房地产信托投资基金）上市，这也是时下热门的实现“轻资产”的途径之一。

保利养老业务的盈利部分则来自于：居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用；社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费，以及机构养老收取的月租金与专业服务费。短期内只能微利盈利。

保利规划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会；社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。

布局早已完成的养老产业链

目前的保利已逐步形成了"以居家为基础，统一服务标准；以社区为依托，统一配套标准；以机构为支撑，统一专业标准；关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式。培育以“中国国际老龄产业博览会”为平台，成立“中国养老适老产业联盟”，整合行业资源，经过培育，形成养老服务机构、护理培训机构、适老化住宅、养老产业研究中心、医疗资源在内的全产业链生态系统。

其中“三位一体”养老模式，覆盖的是中国式的养老需求：

1.居家养老，统一服务标准

2010年，保利地产在社区发起“善居养老”计划，依托物业服务中的增值服务内容，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助”定制服务，摸索建立了一整套居家养老服务内容、服务标准、服务价格和服务流程。在未来3~5年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。

随着信息化的发展，保利地产拟推出居家网络信息服务，建立“老年智能化服务平台”，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、缴费代办等适用老年人的服务项目。

2.社区养老，统一配套标准

保利将适老产品植入成熟的城市住区，从规划、开发、运营、服务整个环节，提供适合老年人的产品和生活配套，满足老年人与子女相对独立，又共同居住的需求，建立互助互爱、和谐共生的养老方式是保利地产社区养老的目标。

社区养老主要在社区规划建设适老住宅和老龄公寓；以社区硬件配套为平台，结合会所和社区配套，增设“老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心”四大基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等的功能衔接，发挥综合效益。

3.机构养老，统一专业标准 

保利地产成立保利安平专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老机构。保利地产还将在全国各省会城市建立专业养老连锁机构，辐射保利业主；该机构引入当地三甲医院优质资源，组建全科室私诊团队，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”四大专业标准，提供老年生活照顾、金融、旅游等一系列定制服务。

据悉，目前已运营的北京保利西山林语和熹会老龄公寓，建面约2.2万㎡，共200多套，配备综合门诊、24小时999急救中心、多条转诊绿色通道保障、康复健体中心等，以及专业的健康状况评估、全方位健康档案服务。

在保利的养老产业构建中，全产业链已于2015年布局完成。

上游产业链：2016年11月6日保利地产宣布与太平人寿进行全面战略合作，成立国内首只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金，解决资金成本问题；这标志着保利地产开启了引入保险资金开发健康养老社区的新模式，中国养老地产及产业发展将进入一个新纪元。

中游产业链：服务机构和熹会、养老地产。和熹会推行涵盖医疗、康复、心理、娱乐、膳食、生活六位一体服务体系，秉承“专业人做专业事”的态度，为老人提供专业服务。其中北京“和熹会”入住率7成，基本实现收支平衡。

下游产业链：则成立老年用品公司，并通过创投公司专业投资科技产品，获取丰富现金流。

此外保利地产还培育专业的投资公司和运营公司。投资公司采取重资产运作，运营公司采取轻资产运作，根据立足一二线核心城市成熟地段的原则，快速布局机构养老项目和社区养老项目。未来，上述股权投资基金还将涉足健康诊断等领域。

“所有地产当中最有前途的就是养老地产”

万达集团董事长王健林曾表示，“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”认为养老地产是地产业今后突围转型的一个重要方向。

同为地产大鳄，万科方面，自2010年便宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略，他们在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试，但万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。据悉，万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。

万科董事长郁亮早在4年前就强调，万科有兴趣在养老地产方面继续探索，但涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。此举是为了将养老与地产分开，从依附地产角度的养老住宅，不是万科的核心服务重点。

同样的，绿城董事长宋卫平曾表示，绿城未来可以有很多种发展方向，但“绿城必须要做成的就是养老产业”。作为国内涉水养老地产较早的房企，绿城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑，但也碰到盈利的挑战。宋卫平说，做养老地产得有点理想主义，有点耐心。

普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。 绿城首次试水养老地产，是2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所社区老年大学，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。

在中国，养老产业资源零散、标准欠缺、产业链不完整、服务水平低下。这一现状与国外比较，差距甚远。在美国，养老地产住宅存量为360万套，且匀速递增。日本更完备，有2000家商业养老院，并形成了完整的产业链。

美国两家最大的养老保健房地产投资信托基金公司HCP和Ventas，其投资的最大份额在养老社区，投资额度分别占总数的38%和60%。其次是专业护理院，医疗办公楼，最后才是医院。

在英、美、日等国家，REITs和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的发展也为养老住宅的发展提供了更多的融资渠道。同时又有房屋逆按揭和各类养老保险，来保障老年人在养老设施和服务方面的支付能力。而国内土地政策、财税政策和金融政策尚不健全，进军养老产业的开发商建立盈利模式和退出机制存在诸多问题。不过，正如保利养老事业方面的一位人士笑言：“正是因为一片空白，所以什么都可以做。”

（素材来源：36kr、动脉网、界面、第一财经日报、科理君、经济观察报）

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